To leiligheter på Bjølsen og Sagene i samme bydel i Oslo ble omsatt sist mandag etter helgens visninger. Den ene leiligheten ble solgt for 1.250.000 og den andre for 790.000kr, henholdsvis 25% og 15% over takst. Hvordan kan takstmannen undervurdere prisene så betydelig?

Når du skal selge bolig er det naturlig å rette et hovedfokus på eiendommens reelle markedsverdi. Hvordan skal du som selger oppnå å få en best mulig antatt salgsverdi for eiendommen din? Det er to gode grunner til at du som boligselger er naturlig opptatt av å få en best mulig forhåndsvurdering av eiendommen din: 1) du ønsker å få estimert hvor stor kroneverdi du sitter igjen med når salget er gjennomført 2) verdivurderingen/taksten utgjør et vesentlig vurderingsgrunnlag for potensielle kjøpere ettersom dokumentet blir presentert som en del av salgsdokumentene, både i forhold til hva kjøper skal by og i forhold til den tekniske standard.

Boligselger ønsker å forhåndsbedømme salgssummen for boligen sin ofte sett i sammenheng med nytt boligkjøp som allerede er gjennomført eller planlegges. Det er derfor viktig at de som gjør en profesjonell verdivurdering av eiendommen, gjør det så nøyaktig som mulig. Når det gjelder å utnytte et takseringsdokument/verdivurdering som en del av et salgsprospekt er det derimot andre hensyn som blir viktigere å ha et bevisst forhold til. Boligselgere har en tendens til å forestille seg at desto høyere takst de klarer å innhente for boligen sin desto høyere salgssum vil de klare å oppnå i markedet.

”Verditakst er en verdivurdering av det aktuelle objekt, med spesifisering av alle egenskaper ved objektet som kan ha avgjørende betydning for den endelige anslåtte verdi. Verdisettingen vil være basert på skjønn, samt markedssituasjonen for det aktuelle objekt. Verdien ansettes på takseringsdagen” (utdrag fra Norges Takserings Forbund).

Verditaksten er basert på skjønn, og det er derfor naturlig at verditakster utført av forskjellige takstmenn for det samme objektet vil variere. Eksempler på variasjoner for denne typen vurderinger ble omtalt i en artikkel i Aftenposten torsdag, 8. feb. 01. I artikkelen ble tre takster utført for den samme eiendommen på Toppåsen, med en variasjon i takstene på 400.000 kr (1.750.000 – 2.150.000 kr). Christiansen fra NTF uttalte i denne sammenheng at det ”burde ringe en bjelle når en takstmann setter verdien på denne boligen så lavt som 1,750 mill. kr”.

Denne spesifike eiendommen ble imidlertid KUN verdivurdert og ikke lagt ut for salg. Det er derfor IKKE belegg for å si om det var den ene eller andre taksten av eiendommen som var ”riktig” eller ”gal”, noe som kun kan vurderes dersom boligen hadde blitt lagt ut for salg. Det som kan fastsettes med sikkerhet er at en verditakst utgjør en antatt markedsverdi, og belyser noen få faktiske opplysninger om eiendommens tekniske tilstand, varierende utifra takstmannens fagkunnskaper og grundighet ved gjennomgangen av eiendommen.

Det kan være både fordeler og ulemper for boligselger dersom vekommende får en ”høy takst” eller ”lav takst” på eiendommen sin. En høy takst kan på den ene siden medføre at potensielle kjøpere blir skremt til ikke å innvolvere seg i en budrunde, fordi ”prisen” er for høy. En høy takst kan også være fordelaktig for boligkjøper da boligkjøper kan benytte taksten som dokumentasjon på sikkerhet i eiendommen som skal belånes og oppnå ”lavere” lånegrad og bedre betingelser. En lav takst kan friste flere potensielle kjøpere til å ta del i budrunden, som i gitte tilfelle kan ”ta av” når mange potensielle boligkjøpere er involvert. Lav takst kan imidlertid for enkelte, potensielle kjøpere, innebære at det blir skremmende å by høyere enn denne verdien i budprosessen fordi verditaksten bør være lik markedsverdien.

En god eiendomsmegler vil som oftest være den beste rådgiveren overfor boligselger til å velge riktig takstmann og salgsstrategi. I de tilfeller hvor megler besørger taksering av salgsobjektet vil det som oftest være en dialog mellom mellom takstmannen og megler i forhold til fastsettelsen av eiendommens antatte verdi. Meglerne sitter på verdifulle kunnskaper og erfaringer i sitt lokalmiljø, som ofte gjør disse svært egnet til å vurdere relevant salgsverdi. Noen meglere anbefaler boligselgerne om å annonsere boligen uten å nevne verditaksten (som kanskje har blitt bestemt i ”høyeste laget”), men nevner i stedet en prisantydning i annonsen (som da gjerne ligger noe under verditakst). Det er viktig for eiendomsmeglerene å legge forholdene optimalt til rette for boligselger for at flest mulig skal komme på visningene og dernest bli med i en aktiv budrunde. Den endelige markedsprisen blir bestemt av de som samlet vet markedsprisen best, nemlig boligkjøperne.

Markedet bestemmer den endelige verdifastsettelsen, men markedet vil imidlertid KUN være representert ved de potensielle boligkjøperne som har fått anledning til å vurdere eiendommen. Den endelige prisen avgjøres av hvor langt det TO siste budgiverne er villige til å strekke seg. Dersom en av disse tilfeldigvis ikke ”oppdaget” at boligen var til salgs kan prisen fort bli lavere og salgsprisen ”feil”. Dette er viktigere på dyre objekter pga. færre potensielle kjøpere og færre budgivere.

For ytterligere opplysninger og bilder om NettEiendom, besøk www.netteiendom.no/om_ossx.htm , eller ta kontakt med :

Knut Linnerud, daglig leder i NettEiendom AS
tlf.: 22 92 51 02
mobil: 9222 5432
ePost: knut@netteiendom.no

Peder Selmer, markedsansvarlig i NettEiendom AS
tlf.: 22 92 51 01
mobil: 9118 7865
ePost: peder@netteiendom.no

Om NettEiendom AS: