Selge eller kjøpe bolig? Ikke fall i advokatgruvene!

Antall klagesaker i forbindelse med boligsalg/-kjøp øker stadig. Huseiernes Landsforbunds juridiske rådgivning hadde en økning på ca 12% i antall henvendelser fra år 2000 til 2001. Totalt ble 24 700 muntlige henvendelser ekspedert, og rundt 1 800 skriftlige saker ble behandlet i 2001. I tillegg til dette vet vi at ca 4 av 10 kjøpere finner mangler som selgere ikke har opplyst om. En stor andel av disse manglene blir prøvet i retten, og advokattimene renner i et uendelig timeglass.

Regelverket i avhendingsloven, som trådte i kraft i 1994, har synliggjort kjøpers rettigheter og således lagt forholdene bedre til rette for å klage på mangler. Samtidig stiger boligprisene mot nye høyder, noe som ikke reduserer boligkjøperenes forventninger til kvalitet for pengene.

NettEiendom har satt sammen et knippe med råd der problemene vanligvis oppstår, som du bør ta med i betrakning når du skal selge eller kjøpe bolig:

• ”As is” - Dersom du som boligselger opplyser i prospektet at boligen selges ”som den er…” eller lignende, gjelder likevel opplysningsplikten. Boligkjøper må på den andre siden være kjent med undersøkelsesplikten. Evt. påklaget mangel må imidlertid være av ”vesentlig" karakter.

§ 3-9: ”Endå om eigedomen er selt « som han er » eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.”

• "Vesentlig" mangel - For at en klage skal utgjøre en vesentlig mangel er det en tommelfingerregel at kostnaden for å utbedre skaden må utgjøre mer enn 3-5% av kjøpesummen. Vurderingen innebærer en skjønnsmessig betraktning av forholdet mellom mangelen, kjøpesum og sentrale opplysninger gitt i forbindelse med salget.
• Arealsvikt – Boligens oppmålte areal må avvike med minst 10% av det oppgitte arealet for at arealmangelen skal kunne være grunnlag for avlsag i prisen.
• Klagetid - Inntil 5 år etter at kjøper har overtatt sin ”nye” bolig kan vedkommende klage på feil eller mangler av offisiell karakter som eksisterte på overtagelsestidspunktet. Dersom det er vanskelig å påvise om feilen har blitt påført før overtalelse eller kjøper burde ha oppdaget feilen tidligere, er det lite trolig at kjøper får gjennomslag for en evt. klage. Klag alltid umiddelbart etter at evt. mangel har blitt oppdaget.
• Tilstandsrapport - Bestill tilstandsrapport på boligen, du skal selge, dersom boligen er mer enn 10 år gammel. Da oppnår du at boligkjøper redusere sjansen for å finne mangler etter overtagelse og du får et bedre grunnlag for å forklare evt. mangler. Dokumentet utgjør dessuten et viktig grunnlag for at flere potensielle boligkjøpere skal kunne føle seg fortrolig med å legge inn bud på boligen din.
• Gjennomarbeidet salgsoppgave - Sørg for å være med på å lage en utfyllende og grundig gjennomarbeidet salgsoppgave. Pass på at absolutt alle forhold rundt eiendommen er beskrevet og ikke fall for fristelsen til å unnlate å kommentre evt. "problemområder".
• Eierskifteforsikring - Som selger er det viktig at du svarer nøyaktig og korrekt på egenerklæringen rundt boligens tilstand dersom du velger å tegne eierskifteforsikring. Dette gir boligkjøper sikkerhet for å få dekket evt. mangler som kan påvises. Boligkjøper må imidlertid regne med å bli ”automatisk avvist” i de første kontaktfremstøtene overfor forsikringsselskapene.

Mange juridiske tvister kan avverges dersom både boligselgere og boligkjøpere har NettEiendoms råd i bakhodet ifb. med boligsalget/-kjøpet.

Les også:

1. Selge/kjøpe bolig? Klar, ferdig, GÅ!
2. Hett boligmarked - kaldt vintervær, hvordan kan du som boligselger lage den beste visningen?
3. Skal du kjøpe bolig? Vær smart i budrunden!
4. "Ikke lett å bli klok på ”spesialistenes” spådommer rundt boligprisene!"
5. "Planlegg boligsalget ditt så tidlig som mulig!"
6. "slurver med innholdet i boligprospektene og internettannonsene"
7. ”IKKE gå i fella når du skal velge eiendomsmegler - 5 råd på hva man IKKE bør gjøre!”
8. "Boligselgernes favorittmeglere"

Klikk her for personlig anbefaling av eiendomsmeglere vi mener er best
for din bolig

Om NettEiendom AS:  
NettEiendoms visjon er å være Norges ledende rådgiver for boligselgere. Daglig får 15-20 boligeiere personlige råd om gode meglere, verdivurdering eller svar på andre spørsmål i forbindelse med kjøp og salg av bolig.