Skal du kjøpe bolig? Vær smart i budrunden!

Er du på jakt etter ny bolig står du overfor to sentrale utfordinger. For det første må du finne din drømmebolig, og deretter må du ”vinne” budrunden.

De aller fleste boligene som selges i Norge i dag ”auksjoneres” bort i åpne budrunder. Budrundene finner som regel først sted på et tidspunkt etter at den første visningen har blitt gjennomført. For de som har vært med på auksjoner, vet at i alle auksjoner spiller psykologi en viktig rolle, og budgiverne kan nær sagt sammenlignes med pokerspillere – skjønt her snakker vi ikke om småpenger.

NettEiendom ønsker å opplyse om noen tankevekkere i forbindelse med budgivningen. Det tas imidlertid forbehold om alle effekter ved å etterfølge tipsene, og minner om at et tips som kan ha en positiv innvirkning på et godt kjøp i en situasjon, kan virke helt mot sin hensikt i en annen. For personlig rådgivning ta kontakt med NettEiendom pr. telefon eller epost.

Forbered deg til budrunden:

• Personlig visning før offisiell visning

Mange boliselgere er villige til å gi personlig visninger i forkant av de planlagte, offisielle visningene, dersom det er en god grunn for dette. Det kan være at du er bortreist på de planlagte visningsdagene eller ikke har mulighet for å komme på de av andre årsaker. Fordelen med å komme på visning i forkant av ”de andre potensielle budgiverne” er først og fremst at du kan få mulighet til å gjennomføre budrunde uten andre konkurrenter. Fordelen oppnår du dersom boligselgers akseptpris ligger lavere enn hva du tror at markedsprisen vil representere i en reell budrunde. Dette er selvfølgelig en gambling for både boligselger og –kjøper, men det er noe man heller ikke kommer bort i fra i den mer sedvanlige budprosessen.

• Tidsfrister i budgivningen

Den første tidsfristen som gjelder i en budrunde er den som kommer inn på det første skriftlige budet. Tidsfristen gjelder KUN det gjeldende budet, men det er vanlig at nye budgivere, som kommer inn, forsøker å forholde seg til denne fristen. Eiendomsmeglerne/boligselgerne gjør det de kan for å oppnå god tid til å kontakte alle potensielle interessenter (i første rekke de som har skrevet seg opp på visningslisten) og for å kunne gjøre en fornuftig vurdering av de innkomne budene. Samtidig er det i selgers interesse å forsøke å få budrunden gjennomført innenfor et tidsrom, hvor flest potensielle kjøpere er mottakelige for å bli med i budrunden.

Dersom det er rimelig å anta at det er mange potensielle interessenter til den boligen som du ønsker å kjøpe, slik som den er presentert, er det også sannsynlig at det vil bli en budrunde kort tid etter visningene. Du kan velge å ha et bevisst forhold til to ulike typer budgivningsstrategier; enten å være ”den avventende budgiver” eller den som forsøker å ”kuppe kjøpet”.

1. Som avventende budgiver så venter du til ”den andre” legger inn sitt bud, ser når budet løper ut og oppgir (fakser første gangen) ditt eget bud på samme budfristen 10-30 minutter før budet løper ut. Dersom budfristen virker urimelig langt frem i tid så kan du også vurdere å korte ned fristen i ditt bud, for å forsøke å ”riste” av deg andre interessenter. Som avventende budgiver kan du også oppnå muligheten for å utsette hele budrunden noen dager (dersom ingen andre kommer på banen før deg), slik at interessen for boligen blant de andre potensielle budgiverene kjølner ned. Da kan du noen dager etter visningene, gjerne i slutten av uken, legge inn et ”lavt bud” med relativt lang budfrist, for eksempel 2-4 timer, slik at boligselger får god tid til å overveie budet ditt.
2. ”Kupping av kjøpet” kan du oppnå dersom du tidlig legger inn bud på eiendommen, før andre potensielle budgivere rekker å få tenkt seg tilstrekkelig om til å kaste seg med i budrunden. ”Kupping” kan foregå etter personlig visning, på visning eller for eksempel tidlig etter visningsrunden. Eksempel på dette kan være et bud som fakses inn mandag morgen kl.09.00 med budfrist til kl.09.30. Slik ”form” for budgivning er ikke alltid like poppulært overfor eiendomsmegler/selger, men det er heller ingen regler eller lover som forbyr dette. I utgangspunktet er selvsagt alle seriøse bud velkomne.
   

• Strategiske tidspunkter

Når du skal legge inn bud på en eiendom er det to tidspunkter som har en psykologisk effekt på budrunden. Det ene tidspunktet er når budet blir fakset over til eiendomsmegler og - det andre er budfristen. Sørg for at din øvre økonomiske ramme er kartlagt før du går inn i en budrunde, og dernest er det også sterkt å anbefale at du som budgiver bestemmer et øvre ”tak” for den prisen du er villig til å betale for den ønskede boligen. Når økonomien er ordnet og ”taket” er bestemt, er du klar for å legge legge inn bud på drømmeboligen. Når du planlegger strategiske tidspunkter for budgivningen, må du ta med strategiske faktorer som: når er andre potensielle budgivere tilgjengelige for informasjon om budprosessen og hvor lang tid er det strategisk ønskelig at boligselger skal få på seg til å fatte en endelig beslutning. Eksempel på tidspunkter som skiller seg ut, mht. tilgjengelighet for potensielle budgivere og eiendomsmegler, er; lunsj (ca. mellom kl.11.00 og 12.00), etter normal arbeidstid ca. kl.16.00 og fridager.

• Budpris

Dersom du er den første som legger inn bud er det tre viktige elementer som påvirker budet ditt; 1) verditaksten, 2) prisantydningen og 3) din personlige verdifastsettelse (basert på din egen erfaring med nettopp denne typen bolig). Uten tvil er det sistnevnte elementet det aller viktigste å forholde seg til. Dersom du for eksempel føler at boligen er verdt 10% mer eller mindre enn det som blir oppgitt, så vil du overraskende mange ganger ha rett i din antagelse, dersom du har fulgt med i ”ditt marked” over noe tid. Din drømmebolig inngår som oftest i et svært begrenset segment i markedet (beliggenhet og type bolig tatt i betraktning) og det er ofte boligkjøperen som er den beste til å estimere markedsverdien her.

• Hva er viktig å ta med i budskjemaet

I budskjemaet må du føre opp ditt fulle navn og personnummer, full adresse på eiendommen som du byr på (med gnr., bnr. og snr.) og kjøpesum.

I tillegg til dette bør du oppgi tidsfrist på budet ditt, som tidligere nevnt ofte har en psykologisk effekt i budrunden, og evt. forbehold. Forbehold er et viktig punkt mange overser. Som forbehold kan du for eksempel ta med overtagelsestidspunkt (inngår ofte som standardutfylling i skjemaet), om du ønsker at hvite-/brunevarer eller andre ønskede gjenstander skal følge med leiligheten (kanskje lysekronen i stuen), finansiering eller andre eventualiteter som har en betydning for deg i forbindelse med boligkjøpet. Du må imidlertid huske på at dersom det er rimelig å anta at forbeholdet ditt har vesentlig utslag på kjøpsobjektet eller medfører vesentlig usikkerhet i forbindelse med gjennomføringen, så kan du risikere at budet ditt blir tilbakevist. Dersom budet ditt ikke blir aksepter så blir du normalt informert om dette før budrunden er over.

• Bruke egen bolig som lokkemiddel overfor megler

Eiendomsmeglerenes inntekter er basert på oppdrag fra boligselgere. Den mest typiske måten for eiendomsmeglerene å skaffe seg nye salgsoppdrag er når de kommer i kontakt med nye potensielle boligselgere som skal kjøpe bolig. I denne typen situasjoner kommer naturligvis eiendomsmegleren i direkte dialog med boligkjøperene, som vanligvis i neste omgang skal selge sin egen eiendom – OG som derfor i mange tilfeller er ”passivt” på leting etter eiendomsmegler til å ta på seg salgsoppdraget.

Det er imidlertid ikke alle som kjøper bolig, som også har en bolig, som de skal selge etterpå. Det er heller ikke dermed gitt at oppdraget går til den samme eiendomsmegleren, som boligkjøper kommer i kontakt med i forbindelse med boligkjøpet. I en budrunde kan det derfor gi en aldri så liten psykologisk effekt å ”informere” eiendomsmegler om at du, som boligkjøper, trenger hjelp til å selge din egen bolig. Du kan evt. avtale en uforpliktende verdivurdering, - og hvem vet, kanskje finner du samtidig ”supermegleren”.

Husk eiendomsmegleren er først og fremst selgerens høyre hånd, inntil budet ditt er akseptert – for da er det du som står i eiendomsmeglerens hovedfokus, som ny potensiell kunde!

Les også:

1. "Ikke lett å bli klok på ”spesialistenes” spådommer rundt boligprisene!"
2. "Planlegg boligsalget ditt så tidlig som mulig!"
3. "slurver med innholdet i boligprospektene og internettannonsene"
4. ”IKKE gå i fella når du skal velge eiendomsmegler - 5 råd på hva man IKKE bør gjøre!”
5. "Boligselgernes favorittmeglere"
   

Klikk her for personlig anbefaling av eiendomsmeglere vi mener er best for din bolig

Om NettEiendom AS:  
NettEiendoms visjon er å være Norges ledende rådgiver for boligselgere. Daglig får 15-20 boligeiere personlige råd om gode meglere, verdivurdering eller svar på andre spørsmål i forbindelse med kjøp og salg av bolig.