|
Kjøpe eller selge bolig?
Her er de 11 viktigste verdifaktorene som avgjør prisen!
Leiligheter varierer ofte sterkt på kvadratmeterpris til tross for beliggenhet i samme område,
-kvartal eller til og med -bygård. Den viktigste verdifaktoren for boliger er jo som kjent BELIGGENHET, men det er også andre faktorer, som absolutt ikke er uten vesentlig betydning. |
 |
|
De viktigste verdifaktorene for leiligheter (med tilnærmet lik beliggenhet):
- Med eller uten balkong/terrasse
- Støy/forurensing
- Etasje i bygård (toppetasje-best, 3. etasje, 4. etasje, 2. etasje og 1. etasje-dårligst)
- Dagslys/sollys/utsyn/utsikt til/fra leilighet og balkong/terrasse
- Planløsning (effektiv/dyp/gjennomgående)
- ”Sjarm”, har leiligheten designkvaliteter (håndtverksmessig/masseprodusert/enkelt)
- Fellesarealer/fasader (inngangsparti/oppgang/bakgård)
- Vedlikeholdsbehov og teknisk standard (VVS og elektrisk)
- Parkeringsforhold (garasje/oppstilling/tilgang på parkering i gate)
- Gårdens økonomi
- Eieform (selveier-/borettslag-/aksjeleilighet)
Når vi sammenligner leiligheter på et overordnet nivå er det vanligste å snakke om verdiene på leilighetene i forhold til antall kvadratmeter. Men, det som forblir usagt i denne sammenhengen, er de enorme
prisvariasjonene som likevel forekommer som et resultat av kvaliteter som ikke nødvendigvis kan måles i kvadratmeter. Et tydelig eksempel på dette er at enkeltfaktoren med/uten balkong/terrasse kan bety +/- 500.000,- på en leilighets verdi (i et eksklusivt område).
Verditaksten – en overfladisk, og først og fremst skjønnsmessig vurdering
Verditaksering av boliger utføres av profesjonelle takstmenn med 1-1½ år takstmannsutdanning i tillegg til relevant bakgrunnskompetanse innenfor bygg-/ingeniør-/arkitektfag. Takseringsskjemaene er
standardisert for å dekke alle typer boliger. Det er imidlertid likevel et stort problem å vurdere innhold og sammenligne takster som har blitt utført av forskjellige takstmenn.
Hvordan er en verditakst bygget opp, hvordan kan vi vurdere verdifastsettelsesgrunnlaget ved å sette oss inn i taksten, og hvilken nytte har takstdokumentet? Verditaksten innholder diverse grunnleggende
faktainnformasjon, som; husleie, oppmålte arealer og henvendelser til gårdens forsikringsseskap og forretningsfører, ol. Takstdokoumentet gir i tillegg en nøytral beskrivelse/”huskeliste” over de ulike bygningsdelene i en bolig (yttervegger, innervegger, dekker, kjøkkeninnredning,
etc.). Takstdokumentets sentrale informasjon gjengis avslutningsvis i form av ”Teknisk verdibereging” og i ”Markeds- og låneverdi.”. Ihht. Norges Takserings Forbund skal de to sistnevnte seksjoner inneholde:
Byggekostnadene utregnes på bakgrunn av arealer bygningsmasse og stipulerte bygningskostnader. Deretter trekkes fra estimerte kostnader for evt. gjenstående arbeider eller oppgradering for vedlikeholdsmangel. Tomtekostnaden,
som er skjønnsmessig vurdert (på bakgrunn av kjenskap til markedet), legges til denne summen.
Avslutningsmessig gjør takstmannen en skjønnsmessig vurdering av den endelige markedsverdien, på bakgrunn av takstmannens kjennskap til markedet for den gjeldende eiendommen.
Det store dilemmaet, og grunnlaget for komplett forvirring, for de som skal lese og sammenligne takstdokumenter er at det på to ulike nivåer, i den samme oppstillingen,
gjennomføres en skjønnsmessig vurdering av eiendomsverdien (teknisk verdi på eiendommen, og markeds- og låneverdi som en helhetlig vurdering). Noen takstmenn velger å ”plassere” sin skjønnsmessige vurdering i tomteanslaget, noen gjør det til slutt som et påslag-/fradrag på
teknsik verdi og noen gjør litt av begge deler. Som et resultat av denne forvirringen er det ikke uvanlig at ”tomteverdier” varierer med flere hundre prosent, ved takstsammenligninger, uten grunn.
NettEiendoms råd er derfor å ikke slavisk hoppe på takstmannens konklusjoner, men også benytte seg
av opplysninger fra megler, salgsoppgaven og egne erfaringer fra visning i forhold til de 11 viktigste verdivurderingsfaktorene når man fastsetter en ”egen” verdi på en leilighet.
|
